盈利困惑未解 青客公寓走向IPO前夜

时间:2019-10-18 来源:www.chinaxinghong.com

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陷入利润和融资困境的长期出租公寓仍在寻求突破。继蛋壳并免费向美国报告后,Qingke Apartment正式向美国证券交易委员会(SEC)提交了IPO文件,并计划筹集1亿美元。如果计划成功,绿色公寓将成为长期租赁公寓的第一个海外上市。

清科公寓成立于2012年,是中国长期租赁公寓的早期参与者之一。当时,青科公寓可以提供900多个公寓出租。随着越来越多的竞争对手进入市场,青科公寓加快了扩张步伐。到2018年底,上市数量猛增至91200。

快速扩张离不开资金的支持。在2012-2018年期间,青科公寓已公开融资4轮,其中2轮是美元基金。 2018年4月,清华宣布完成由摩根士丹利(Morgan Stanley)管理的私募股权基金和Kaixin Capital共同资助的数千万美元的C系列融资。

大城市的政策认可和净流入是资本涌入的最大原因。 2016年,国务院提出“租赁购房”,以加快专业租赁市场的发展。在2010-2018年,中国的流动人口超过2.2亿,这两者都促进了租赁市场消费的提升。

截至目前,清科公寓的创始人兼首席执行官金光杰持股比例最高,达30.3%。 Kaixin Capital持有28.1%,Newcom Ventures,Safford Investment Fund和Morgan Stanley分别管理着9.3%,8.9%和8.9%的私募股权。

长期以来,“爆炸性地雷”是长期租赁公寓的常用词。从2017年2月到1919年3月,由于管理不善,有20多位父母租用了公寓,以“爆炸”或被收购。例如,南京乐家公寓最近表示,该公司已停止运营,关闭了所有业务,员工留下了大量工作。他们没有营业收入,无法偿还债务。

该行业仍然存在隐患,但公司已转向IPO。业内人士认为,该行业的资本越来越谨慎,筹款活动缓慢,长期租赁公寓品牌从一级市场上获取资金的难度越来越大。转向二级市场的直接融资无疑将增加扩张所需的资金,并通过各种方式实现资金返还。

根据壳牌研究院的数据,自2012年以来,共有30个长期租赁公寓品牌进行了76次公开募股融资,总计约266亿元人民币。前五名公寓公司共获得融资约214亿元,占30套公寓股权融资总额的80%。领先公司吸收了大部分股权融资,而中小型公寓股权融资的最佳时机已经过去。

与此同时,许多早期投资的公司尚未发展成为巨头,例如you +,承租人。大多数行业领导者都成立于2015年或首次获得融资,例如免费,蛋壳状,而城市房屋则在2015年及以后获得融资。资本是否决定增加其持股量取决于企业和市场发展的优缺点。

但是清华公寓目前的盈利能力是乐观的。 2017年和2018年,轻客公寓营业收入分别为5.23亿元和8.9亿元;净亏损分别为2.45亿元和4.98亿元。调整后的EBITDA分别为-6,420万元和-2,200万元。

这是行业中的普遍困境,并且今天仍然存在。 SOHO中国董事长潘石屹曾直言不讳地说,长期出租的公寓烧钱,开了一家生意,没有回报。 “只有不到1%的租金回报,房屋租金的价格就会翻倍或损失。”

此外,缺乏规范运行是行业中的另一个痛点。 2018年,上海市消保委共受理长租公寓投诉3167件,同比增长2.2倍。最集中的投诉是资金问题。违反了押金退款协议,误导租户向第三方金融机构贷款,很容易使租户面临个人资金或信用风险。

10月10日,北京市五部门联合发布《关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知》,加大了对非法发布上市信息,获取非法上市信息的处罚,并准予中止发布1至3个月。如果非法发布房源信息超过3次,则房屋租赁房源信息可能不会通过互联网交易平台发布。

行业监管正在变得更加规范,而长期租赁公寓品牌正处于变革的前夜。业内人士认为,企业必须从过去追求快速赚钱,并成为脚踏实地的业务运营。 “不仅规模理论”逐渐成为房屋租赁市场发展的主流。 “长期出租公寓业需要集约化种植和长期投资的准备。”徐汇首席执行官徐惠华说。

这仍然是一个广阔的市场。据艾媒咨询,到2020年和2025年,中国房屋租赁市场规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元。毫无疑问,资本仍然会支持管理完善的企业,而绿房子的前面充满了未知数。 “如果我们不能盈利,那么未来股价将大幅下跌。”青科公寓在招股说明书中说。

(编辑:DF506)

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